Estimation illustrative
− 40 % dans notre exemple
Réduction du prix d'entrée
Décote illustrée sur un démembrement de 15 ans. Il n'existe pas de maximum national : la valeur dépend de la durée et du contrat.
Source vérifiée le 2026-09-14Acquisition en nue-propriété
L'achat du bien sans en avoir l'usage ni les revenus pendant la durée du démembrement, l'usufruit étant détenu par un tiers.
On achète moins cher parce qu'on renonce à l'usage pendant une durée connue. À l'extinction de l'usufruit, la pleine propriété se reconstitue sans acte d'achat supplémentaire.
L'avantage en un coup d'œil
Ce que ce dispositif peut vous apporter au maximum
Potentiel selon l'opération
0 gestion
Gestion locative pendant le démembrement
L'usufruitier exploite le logement pendant la période prévue ; la répartition exacte des charges et travaux reste fixée par l'acte.
Source vérifiée le 2026-09-14En clair, sans jargon
Vous achetez le logement sans son usage : un usufruitier, souvent un bailleur institutionnel, perçoit les loyers pendant une durée fixée à l'avance. Vous payez donc un prix décoté et ne touchez aucun revenu pendant cette période, puis vous récupérez la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit.
Fiche vérifiée le 2026-09-14 — dispositif en vigueur à cette date.
Comment cela fonctionne
- Le bien est acquis en nue-propriété, l'usufruit étant détenu par un tiers, souvent un bailleur institutionnel.
- Pendant le démembrement, l'usufruitier perçoit les loyers et assume les charges prévues au montage.
- Le nu-propriétaire ne perçoit pas de loyer et ne dispose pas du bien.
- À l'échéance, l'usufruit s'éteint et le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété.
À qui cela s'adresse
Investisseur disposant d'un horizon long, sans besoin de revenus immédiats, souvent en préparation de retraite ou de transmission.
Conditions d'accès
- Opération structurée en démembrement, avec un usufruitier identifié et une durée fixée.
- Répartition contractuelle claire des charges et des travaux entre usufruitier et nu-propriétaire.
- Capacité à porter le bien sans revenu locatif pendant toute la période.
Ce que cela peut vous apporter
- Prix d'entrée réduit par rapport à la pleine propriété.
- Aucune gestion locative pendant le démembrement.
- Reconstitution automatique de la pleine propriété à l'échéance.
Les coûts à prévoir
Prix de la nue-propriété, frais d'acte, éventuel coût du crédit pendant une période sans loyer.
Et dans le logement neuf ?
Fréquent dans le neuf, sur des opérations montées d'emblée en démembrement.
Les paramètres à vérifier pour votre projet
- Durée du démembrement prévue à l'acte
- Décote appliquée au prix par rapport à la pleine propriété
- Répartition des charges et des travaux entre nu-propriétaire et usufruitier
- Identité et solidité de l'usufruitier
- État de restitution du logement prévu contractuellement
- Traitement fiscal des revenus, de la détention et de la revente
Simulation illustrative : ce que représente la décote
Hypothèses illustratives de la rédaction Ouest-Neuf, choisies pour montrer un raisonnement. Les décotes réelles dépendent de la durée et de l'opération ; la fiscalité dépend de votre situation. Faites valider tout montage par votre notaire.
Votre bénéfice potentiel dans cet exemple
Dans cette hypothèse illustrative, le prix d'entrée est inférieur de 100 000 € à la pleine propriété, en contrepartie d'une absence totale de revenus pendant quinze ans.
Le projet pris en exemple
- À Rennes, un investisseur achète la nue-propriété d’un T2 neuf fictif de 48 m², valorisé 250 000 € en pleine propriété, pour un démembrement de 15 ans.
- Il veut comparer son prix d'entrée avec celui de la pleine propriété.
Les hypothèses retenues
- Valeur en pleine propriété retenue pour l'exemple : 250 000 € (hypothèse illustrative)
- Décote retenue pour l'exemple : 40 % (hypothèse illustrative)
- Durée de démembrement retenue : 15 ans (hypothèse illustrative)
Le calcul, étape par étape
| Étape | Calcul | Résultat |
|---|---|---|
| Prix payé en nue-propriété | 250 000 × (1 − 40 %) | 150 000 € |
| Écart de prix d'entrée | 250 000 − 150 000 | 100 000 € |
| Revenus perçus pendant le démembrement | 0 × 15 ans | 0 € |
En clair : vous échangez du revenu immédiat contre un prix d'achat réduit et une pleine propriété récupérée plus tard, sans gestion locative dans l'intervalle. C'est un placement de long terme, à réserver à qui n'a pas besoin de ces loyers d'ici là.
Nue-propriété ou pleine propriété locative
Sans le dispositif : Pleine propriété : loyers perçus dès la livraison, mais gestion locative, vacance et fiscalité des revenus.
Avec le dispositif : Nue-propriété : prix réduit, aucune gestion, aucun revenu pendant la durée du démembrement.
Le choix dépend de votre besoin de revenus, de votre horizon et de votre situation fiscale personnelle.
Sources de la simulation : Notaires de France — démembrement de propriété · impots.gouv.fr — usufruit et nue-propriété · Légifrance — code civil
Voir ce que cela donne sur votre projet
Nous vérifions avec vous les conditions applicables et les programmes concernés, au prix promoteur et sans frais supplémentaires.
Chiffres officiels, conditions et dates
Les chiffres mis en avant sur cette fiche ont été vérifiés aux sources ci-dessous. Votre montant réel dépend du logement, de sa localisation, de votre foyer et de la date de votre demande : nous vérifions avec vous les conditions applicables avant tout engagement.
Sources officielles : Service-public — usufruit et nue-propriété · Notaires de France
Sources consultées et date de vérification
- Notaires de France — usufruit et nue-propriété — vérifiée le 2026-09-14
- impots.gouv.fr — détention démembrée — vérifiée le 2026-09-14
- Légifrance — dispositions du code civil — vérifiée le 2026-09-14
Questions fréquentes
Que se passe-t-il à la fin de l'usufruit ?
L'usufruit s'éteint et vous récupérez la pleine propriété, sans nouvel achat. Le logement peut alors être habité, loué ou vendu.
Qui paie les travaux pendant le démembrement ?
La répartition est fixée par le montage. C'est la clause la plus importante à vérifier avant l'engagement.
Est-ce adapté à un premier investissement ?
Rarement, car il n'y a aucun revenu pendant la période et l'horizon est long.
Version lisible par les machines : /donnees/faq.json.